Zrušení smlouvy o nájmu bytu bez výpovědní lhůty
Klikněte pro přepnutí plného a náhledového zobrazení.

Zrušení smlouvy o nájmu bytu bez výpovědní lhůty

Úprava nájmu bytu obecně chrání zájmy nájemce více než zájmy pronajímatele. Můžeme zde nalézt analogii např. ke vztahům v právu spotřebitelském či pracovněprávním. V tomto článku se budu věnovat jednomu typu zrušení nájmu bytu. Vynechám tedy zcela problematiku výpovědi nájmu – s přivolením soudu, bez přivolení, tříměsíční výpovědní dobu a další instituty s výpovědí spojené. Tomuto problému jsem se věnoval jinde1. Zde se chci věnovat dalšímu typu skončení, a to odstoupení od smlouvy, tedy jejímu okamžitému skončení.
Pozn. – Všechna ustanovení z článku jsou součástí zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

Možnost odstoupení

První otázka, která se nabízí, zní, zdali je vůbec od smlouvy o nájmu bytu možné odstoupit. Ustanovení § 679 odst. 3,

(3) Pronajímatel může kdykoli odstoupit od smlouvy, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo trpí-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda. Nejde-li o byt nebo nebytový prostor, může pronajímatel také odstoupit od smlouvy, jestliže nájemce, ač upomenut, nezaplatil splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li tato doba kratší než tři měsíce, do tří měsíců, nebo jestliže s ohledem na pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu je třeba pronajatou věc vyklidit.

které upravuje odstoupení od nájmu ze strany pronajímatele, totiž leží v obecných ustanoveních o nájmu a můžeme namítnout, že zvláštní ustanovení § 685 odst. 3 („Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně„) má před obecným přednost, i když část za středníkem mluví pouze o výpovědi. Komentáře k občanskému zákoníku2 však uvádí, že se odstoupení od smlouvy o nájmu vztahuje i na nájem bytu. Taková ochrana nájemce by totiž byla nepřiměřenou zátěží pronajímatele, který by tak v každém případě rušení smlouvy musel nájemce trpět další 3 měsíce bez dalšího. Toto, ač poněkud krkolomněji, stanoví i druhá věta ustanovení § 679 odst. 3.

Důvody

Další otázkou jsou důvody odstoupení, které § 679 odst. 3 definuje jako „vznikající škoda“ či „hrozící značná škoda“. Škoda je ex definitione materiální újma, tedy jakákoli újma vyčíslitelná v penězích. Logicky tedy i samotné peníze. Nebudu se více rozepisovat o extrémních případech podpalování, vytápění, plísní, nepovolených stavebních úprav aj., které zcela jistě pod tyto definice spadají.
Nicméně např. typickou finanční újmu – neplacení nájemného – zákon uvádí jako výpovědní důvod dle § 711 odst. 2 písm. b) (výpověď bez přivolení soudu), přičemž se mnohdy může jednat o škodu značnou, která každým měsícem narůstá. Jak je to tedy se „skodou“ dle § 679 odst. 3? Ve skutečnosti zákon nezavádí výjimku z pravidla, neboť i dle Fialy, Kindla a kol. lze považovat neplacení nájemného za důvod k odstoupení, nicméně v případě odstoupení musí „být závadné chování nájemce větší intenzity, než jak je vyžadováno k naplnění skutkové podstaty výpovědního důvodu3.

Žaloba na neplatnost?

V případě výpovědi (podrobněji viz článek ve Zdrojích, bod 1) zákon dává nájemci možnost napadnout výpověď u soudu, a to ve lhůtě 60 dnů od doručení výpovědi. Nájemce přitom nemá povinnost vystěhovat se z bytu, dokud soud o platnosti výpovědi nerozhodne4. Jak je to však u odstoupení?
Zákon nijak nespecifikuje žalobu na neplatnost odstoupení jako to činí u „žaloby na určení neplatnosti výpovědi“, nicméně nájemce zcela jistě může u soudu obecněji namítnout neplatnost právního úkonu. U odstoupení však absentuje výslovné upravení suspenzivního charakteru takové žaloby čili odkladného účinku, jako je tomu u žaloby na určení neplatnosti výpovědi.
Procesně správnější než žaloba na neplatnost právního úkonu by nejspíš byla žaloba na určení, že nájemní vztah stále trvá. Obecně však určovací žaloby odkladný účinek nemají. Avšak „šedá je teorie, zelený strom života“, neboť nájemník se dobrovolně zcela jistě neodstěhuje. Pronajímateli tedy nezbude, než podat žalobu na vyklizení nemovitosti, v rámci které se bude řešit platnost onoho odstoupení.
Dokud soud o žalobě na vyklizení nemovitosti nerozhodne, stav se zachová a nájemník v bytě zůstane. Bohužel tedy neexistuje legální způsob, jak se nájemníka „zbavit“ v rámci dnů.

 


Zdroje:
1) http://www.asociace-sos.cz/skonceni-najmu-bytu/
2) např. Občanský zákoník. Komentář. Josef Fiala, Milan Kindl a kolektiv. ISBN: 978-80-7357-395-9
3) Tamtéž. V orig. bez zvýraznění.
4) § 711 odst. 3 a 4

Zdroj obrázku: Flickr, J. Star

(0)(0)

1 komentářů

  1. Dasa

    MAM SMLOUVU NA URCITO KDYZ DAL NENI PRODLOUZENA MAJITEL NEZASLE PISEMNE VYPOVED ANI NEUDA DUVOD A DA 10DNU NA VYKLIZENI CO MAM DELAT BYT PLATIM ZUSTAVAM NADALE A PLATIM VYHROZUJE ZE PODA EXEKUCI NA VYKLIZENI BYTU DAVAM K PROZKOUMANI K SOUDU A ZA PORUSENI PODMINEK NAJMU NAJEMCEM BOJIM SE ZE PROHRAJI SOUD A VSE ZAPLATIM

    (0)(0)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *