Způsoby porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu nájemcem
Klikněte pro přepnutí plného a náhledového zobrazení.

Způsoby porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu nájemcem

Tento článek si klade za cíl upozornit na jedno z úskalí, které skýtá úprava občanského zákoníku (dále jen „OZ“) v oblasti nájmu bytu či domu. Níže se zaměřím konkrétně na diferenciaci způsobů porušení povinností, kterých se může nájemce bytu dopustit, na následky z takových porušení plynoucí a jisté problémy, které skýtá. Nutno však podotknout, že tento interpretační problém není jediným v oblasti nájmu bytu, kterému se OZ nevyhnul, dalšími jsou např. neurčité oprávnění nájemce vypovědět nájem na dobu určitou dle § 2287, kdy není např. jasné, vztahuje-li se k tomuto ukončení nájemního vztahu výpovědní lhůta či nikoli[1] (pomineme-li samotné vágní vymezení „okolností, z nichž strany při uzavření smlouvy zřejmě vycházely“) či nový institut námitek proti výpovědi z nájmu[2] (§ 2286 odst. 2, resp. § 2314 u nájmu prostor sloužících k podnikání), kdy OZ již nestanoví, komu se námitky podávají, do jaké lhůty, jsou-li podmínkou pro případnou žalobu na určení neplatnosti výpovědi, atd.

Úprava výpovědi

Ptáme-li se, koho OZ oproti předchozí úpravě (zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění ke dni 31. 12. 2013, dále jen „OZ64“) chrání více, dojdeme k závěru, že lepší postavení od 1. 1. 2014 získal pronajímatel.

Pomineme-li totiž zákaz sjednávání smluvních pokut (§ 2239 OZ) nebo marginálie jakou je např. nemožnost zakázat nájemci chovat v bytě zvíře (§ 2258 ve spojení s § 2235 odst. 1 OZ), ve prospěch pronajímatele mění OZ důležité instituty, jakým je např. jistota, kterou oproti OZ64 a jeho § 686a může být nově částka dosahující až šestinásobku měsíčního nájemného (§ 2254), ale především výpověď, kde zákonodárce pronajímateli významně rozšířil možnosti, co do důvodů (kdy OZ opustil taxativní výčet a škálu důvodů tak nechává neuzavřenou, k tomu ještě viz dále) i výpovědní doby (její zachování či vypuštění), opuštění institutu přivolení k výpovědi, jak jej znal OZ64 ve svém § 711a, a konečně povinnost poskytnout nájemci bytovou náhradu, kterou OZ64 upravoval v § 712, a kterou OZ taktéž zcela vypustil.

Právě výpověď nájmu bytu je možným následkem porušení povinností vyplývajících z  nájemního vztahu. OZ64 porušení (hrubém, neboť jen takové vedlo k výpovědi nájmu bytu) povinnosti nájemce s návazností na výpověď upravoval pouze na několika místech, a to v § 689 odst. 3 v souvislosti s nenahlášením změn v počtu osob užívajících byt, obecně v § 711 odst. 2 písm. b) s deklaratorním výčtem hrubých porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, a v § 719 stran nedovoleného podnájmu, kdy OZ64 přímo stanovil, že toto porušení spadá pod zmíněný § 711 odst. 2 písm. b).

Způsoby porušení dle nové úpravy

Nový OZ je v oblasti způsobů porušení povinností nájemcem bytu mnohem kreativnější. Nájemce může své povinnosti porušit hned pěti různými způsoby.

  1. Výpovědním důvodem se zachováním tříměsíční výpovědní doby je i nadále hrubé porušení povinnosti, které OZ zmiňuje v § 2288 odst. 1 písm. a), avšak již bez jakéhokoli náznaku, co takovým hrubým porušením OZ chápe. Analogii s OZ64 přitom bez dalšího použít nelze, jak uvedu dále, neboť co dříve OZ64 chápal pod pojmem hrubé porušení, je nyní chápáno jinak.
  2. Dle § 2291 může pronajímatel zcela nově vypovědět nájem bez výpovědní doby, a to tehdy, poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Zde, patrně z důvodu závažnějšího důsledku pro nájemce, obsahuje OZ deklaratorní výčet v odst. 2 téhož ustanovení, dle kterého tak zvlášť závažným porušením nájemcovy povinnosti je např. nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň třech měsíců, poškozování předmětu nájmu závažným či nenapravitelným způsobem apod.
  3. Zatímco dle § 679 odst. 3 OZ64 mohl pronajímatel za stanovených podmínek odstoupit od smlouvy (ač se tato úprava týkala obecného nájmu), speciální ustanovení u nájmu bytu v OZ chybí a obecná vyloučena nejsou, použije se tedy stejně jako v případě OZ64 tato obecná úprava zániku závazku, a to § 2002. Pronajímatel tak bude moci od nájemní smlouvy odstoupit, poruší-li nájemce své povinnosti podstatným způsobem, přičemž podstatným je dle zmíněného ustanovení takové porušení, „o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala“.
  4. Nájemce dle některých ustanovení OZ (§ 2269 odst. 2 a § 2272 odst. 1) může svoji povinnost porušit „pouze“ závažným způsobem. Jakkoli se může zdát, že mezi závažným a hrubým porušením povinností není nijak důležitý rozdíl, ve skutečnosti je tato nuance tím jediným, co může stát v cestě ukončení nájemního vztahu.
  5. Konečně, nájemce může samozřejmě porušit své povinnosti bez přívlastku, tedy je pouze „poruší“, s čímž se nepojí žádný s následků blížícím se ukončení nájemního vztahu. Pro níže naznačenou hierarchii je však toto „obyčejné“ porušení důležité, neboť těchto pět stupňů (resp. čtyři, když závažné porušení zůstává relativně bez následků) bude obtížné v praxi odlišit a spojit je s následky.

Aplikační praxi nebude komplikovat jen sama diferenciace, nýbrž i to, že OZ některé ze způsobů porušení nedefinuje nebo neuvádí následky, které nastanou či které naopak nastat nesmí (aby např. vymezil, že porušení povinností závažným způsobem dle výše uvedeného bodu 4 není „jiný obdobně závažný důvod“ k výpovědi dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ).

Rozdílná kvalifikace dříve a dnes

Důležitá je i změna postoje zákonodárce k závažnosti konkrétních porušení, a to právě z hlediska použitelnosti případné analogie či použitelnosti starší judikatury.

Například nenahlášení počtu osob v bytě považoval dle § 689 odst. 3 OZ64 zákonodárce za hrubé porušení povinností zakládající totéž právo jako dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ64 (dokonce s přímým odkazem, viz výše), nově dle § 2272 odst. 1 OZ považuje toto porušení pouze za „závažné“, tedy nikoli za hrubé dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, např. zde tedy nabízející se analogie nepřipadá v úvahu.

Naproti tomu nezaplacení nájemného ve výši jeho trojnásobku považoval zákonodárce dle § 711 odst. 2 písm. b) OZ64 za hrubé porušení zakládající právo pronajímatele vypovědět nájem bytu s výpovědní dobou, nově dle § 2291 odst. 2 OZ toto považuje za zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, a tedy důvod k výpovědi bez výpovědní doby. Dílčím problémem je případ zmiňovaný literaturou[3], kdy nájemce složí jistotu dle § 2254, např. ve výši šestinásobku nájemného, a poté např. čtyři měsíce nájemné neplatí. Oproti názoru zastávaného autorem se domnívám, že i přesto, že jistota je v takovém případě způsobilá pokrýt dluh na nájemném, porušení povinností nájemce se tím nezhojí a důvod k výpovědi nájemce trvá. Je tomu tak dle mého názoru proto, že jistota je jakýmsi pojištěním pro případ dluhu, přičemž s případným započtením na dlužné nájemné počítá zákon až při skončení nájmu[4]. Ostatně nájemní smlouva ukládá nájemci povinnost nejen složit jistotu (je-li tedy sjednána) v ujednané, zákonem aprobované výši, ale také platit pravidelné nájemné. V případě, že tuto druhou povinnost nájemce poruší a nezaplatí nájemné za dobu alespoň tří měsíců, opravňuje zákon pronajímatele nájemní vztah ukončit.

Nabízí se samozřejmě otázka naznačená výše – je „závažné“ porušení povinností nájemce tzv. „jiným obdobně závažným důvodem“ k výpovědi nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ? Dle mého názoru nikoli, a to hned ze dvou důvodů. Prvním z nich je, že by podřazení dvou případů „závažného“ porušení pod § 2288 odst. 1 písm. d) explicitně rozšiřovalo výpovědní důvody, které jinak (jiné obdobně závažné důvody) vyžadují jistou míru břemene tvrzení a důkazu. Druhým, dle mého názoru hlavním důvodem, je skutečnost, že dle zmíněného písm. d) se musí jednat o „jiné obdobně závažné důvody“ – tato věta se vztahuje k výčtu důvodů pod písmeny a) až c), tedy musí se jednat o podobně závažný důvod, jakým je např. odsouzení pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt. O takový případ se však např. v případě neoznámení přijetí nového člena v domácnosti zcela jistě nejedná.

Jak však vyplyne dále, hierarchie porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu se bude upínat ke stupnici „prosté“ porušení, které tedy není způsobilé ukončit nájemní vztah, „hrubé“ porušení, které je důvodem k výpovědi s výpovědní dobou, a „zvlášť závažné“ porušení, jehož výsledkem bude výpověď okamžitá. Závažné porušení tedy zůstává bez explicitní sankce, kterou tak může být prostá náhrada škody, která však čeká nájemce i v případě porušení prostého. Je také možné vyložit „závažné“ porušení povinností tak, že toto může být porušením hrubým v případě opakovaného jednání[5].

Dalším úskalím nové úpravy je to, že ačkoli demonstrativně stanoví, co je zvlášť závažným porušením povinností, hrubé porušení dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ nikde nevymezuje (vyjma § 2276 ohledně zakázaného podnájmu), k tomuto srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu[6]:

Při posuzování intenzity porušení povinností nájemce jiným způsobem než neplacením nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce je třeba zvážit, zda toto jiné porušení, je svým významem alespoň tak závažné jako neplacení nájemného (úhrad za služby), jež zákon výslovně za „hrubé“ označuje.“ (zvýrazněno autorem)

Zákonná kvalifikace zakázaného podnájmu jako hrubého porušení povinností nájemce může mít velmi důležitý význam pro definici jiného jednání nájemce. S přihlédnutím k nové úpravě je totiž třeba posuzovat porušení povinností nájemce s porušením zákazu podnájmu dle § 2274 a násl. OZ. Tímto způsobem dojdeme k legitimnímu výkladu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu. Na tomto místě je vhodné připomenout, že dle judikatury NS[7] platí za podnájem i bezúplatné užívání bytu. Vzhledem k oprávnění nájemce přijímat ve svém bytě kohokoli (§ 2272 OZ) pak může činit potíže rozlišit krátkodobou návštěvu (která naopak důvodem výpovědi v žádném případě není[8]) od kratšího podnájmu, který však bez souhlasu pronajímatele může vést až k výpovědi z nájmu bytu.

Literatura[9] dále uvádí, že takovým důvodem může (mělo by) být porušení nižší intenzity než právě zvlášť závažné porušení dle § 2291 OZ. Uvádí např. nezaplacení nájemného a/nebo služeb za alespoň dva měsíce. Na tomtéž místě autoři poukazují na skutečnost, že nikde není stanovena minimální výše dluhu nájemného, abychom mohli hovořit nikoli už o zvlášť závažném porušení, ale ani ještě o „obyčejném porušení“ povinností, případně v mezistupni o porušení hrubém.

Jiný obdobně závažný důvod k výpovědi

Různé názory a komentáře vítají opuštění přímých výpovědních důvodů dle § 711 odst. 2 písm. c) a d) OZ64, tedy zjednodušeně „má-li nájemce dva a více bytů“ a „bez vážných důvodů byt neužívá“, přičemž uvádí, že pronajímatel tyto výpovědní důvody fakticky ztrácí[10]. Zde je však dle mého názoru třeba upozornit na to, že zákonodárce nevymezil výpovědní důvody v § 2288 odst. 1 OZ taxativně, resp. dal pronajímateli volné pole působnosti prostřednictvím výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. d) – „je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“.

Obdobně jiným důvodem, jak jsem uvedl již výše, se myslí obdobný důvod, jakými jsou důvody dle písmen a)-c) téhož ustanovení. Tedy užívá-li/má-li nájemce dva a více bytů, nejspíše to nebude obdobně závažný důvod, jako spáchání trestného činu na pronajímateli dle písm. b).

Nicméně nesmíme pominout zájem pronajímatele na řádném využití bytu, tedy případné neužívání bytu nájemcem by nejednoho pronajímatele mohlo vést k výpovědi. Literatura[11] zde uvádí, že musí jít o porušení povinnosti nájemce vyplývající z právního vztahu existujícího mezi pronajímatelem a nájemcem, tj. nemůže jít o porušení povinností vyplývající z nájmu bytu (domu). Souhlasím s myšlenkou, že se může jednat o porušení povinností z právního vztahu i mimo vztah nájemní. Nicméně mám za to, že tento výpovědní důvod může zahrnout i porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu nájemcem, a to např. při zmíněném neužívání bytu. Autoři publikace totiž rovněž uvádí[12], že právní povinností nájemce je i řádné užívání bytu, v případě aktivního nevyužívání totiž např. v případě havárie potrubí hrozí reálná škoda na majetku pronajímatele. Nestačí tedy např. pouze pasivně, ač vzorně, hradit zálohy na služby a nájemné, ale v bytě se jinak nezdržovat. Konkrétně tento důvod (neužívání bytu) chápal přitom jako „obdobně závažný“ v porovnání s hrubým porušením povinností i OZ64, když obě tato porušení sankcionoval možností výpovědí bez přivolení soudu (§ 711 odst. 2 písm. b) a d).

Nájemci v tomto případě nezbude, než se bránit dle § 2290 návrhem na přezkum oprávněnosti tohoto právního jednání podaným do dvou měsíců (hmotněprávní propadná lhůta[13]), postupem ekvivalentním k § 711 odst. 4 OZ64. Věřím však, že obdobně jiným závažným důvodem se má na mysli především výpovědní důvod výslovně již neuvedený, avšak stále aktuální, a to dle § 711 odst. 2 písm. a) OZ64 – hrubé porušení dobrých mravů, tedy např. rušení nočního klidu, slovní či fyzické napadání ostatních nájemců, přičemž se musí jednat o opakující se či intenzivnější jednání[14]. Intenzivní musí být toto jednání natolik, aby naplnilo požadavek „jiného obdobně závažného důvodu“ v komparaci s písm. a)-c), jak bylo již naznačeno výše. Tedy ne každé porušení dobrých mravů bude možné klasifikovat jako výpovědní důvod[15]. Mám tedy za to, že se i nadále použije rozsáhlá judikatura z této oblasti.

Otevřený výčet výpovědních důvodů dává tušit, že výpovědní důvody dle písm. c) a d) ustanovení § 711 odst. 2 OZ64 naleznou své místo i za účinnosti OZ. Dokonce mohou mít dalekosáhlejší dopad v podobě kvalifikace těchto jednání jako podstatné porušení smlouvy dle § 2002 OZ.

Závěrem

Není zcela jistě pochyb o tom, že nová úprava nájmu bytu svědčí ve prospěch pronajímatele. Zejména posledně uvedený otevřený výčet výpovědních důvodů dává pronajímatelům do rukou větší moc nad osudem nájemního vztahu. Pro soudní praxi bude však jedním ze závažných interpretačních úkolů naznačená hierarchie pěti stupňů porušení povinnosti nájemcem a rozdílných důsledků z nich vyplývajících.

Problémy může např. způsobovat rozlišení podstatného a hrubého porušení povinností, neboť podstatné má tytéž účinky jako zvlášť závažné, tedy ze strany pronajímatelů bude jistě vyvíjena snaha podřadit konkrétní porušení právě pod podstatné, pokud se „neodváží“ k jeho klasifikaci jako porušení zvlášť závažné.

Zdroj obrazového materiálu: flickr.com; John NineTwentyFive


 

[1] KORBEL, F. Aktuality. Soudní rozhledy, 3/2014, s. 81.

[2] Velký přehled: Sporná místa nového občanského zákoníku, epravo.cz digital, č. 03/2014, dostupné z: http://tablet.epravo.cz/03-2014/9_tema-cisla-sporna-mista-noveho-obcanskeho-zakoniku

[3] Na tento problém upozornil Stanislav Křeček, viz KŘEČEK, S. Několik poznámek k ustanovením zvláštní části nového občanského zákoníku, týkajících se nájmu bytu, Bulletin advokacie, 5/2014, s. 19.

[4] Srov. znění § 2254 odst. 2: „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. …“ (zvýrazněno autorem).

[5] KŘEČEK S. Op. cit.

[6] Rozsudek ze dne 22. 4. 2004 sp. zn. 26 Cdo 85/2004, www.nsoud.cz

[7] Srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3416/2008, č. 11/2003 Sb. rozh. civ.

[8] Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. 3. 1993, sp. zn. 9 Co 734/92, č. 7/1994 Sb. rozh. civ., nověji např. rozsudek NS ze dne 13. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3407/2011, www.nsoud.cz.

[9] KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 333

[10] PŘÍBORSKÝ, J. K některým přechodným ustanovením NOZ. epravo.cz, 17. 12. 2013, dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/k-nekterym-prechodnym-ustanovenim-noz-93135.html

[11] SELUCKÁ, M., HADAMČÍK, L. Nájem bytu a domu. Kapitola III.7.8.4, 2014, rukopis, zatím nepublikováno.

[12] SELUCKÁ, M., HADAMČÍK, L. Op. cit., Kap. II.4.1.

[13] Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 6. 2009, sp. zn. 26 Cdo 2813/2007

[14] ZLÁMAL, A. Nájem bytu po novelizaci občanského zákoníku. Bulletin advokacie, 6/2007, s. 32.

[15] SVATOŇOVÁ, E. Výpovědní důvody nájmu bytu bez výpovědní doby (dle o. z. a BGB), Bulletin advokacie, 7‑8/2014, s. 42.

(3)(0)

1 komentářů

  1. Mgr.Tamara Tichá

    Dobrý den, nájemník se se souhlasem majitelky nastěhoval dříve, podle toho byla upravena smlouva a poměrná část nájmu. V nájemní smlouvě je i termín, do kdy má nájemce zaplatit kauci a nájem se zálohami. Nájemce tak neučinil do teď, je to už měsíc a tím pádem se bojím, že nebude platit nikdy. Mohu ho okamžitou výpovědí vypakovat z bytu? Děkuji Tichá

    (0)(0)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *