Bytové náhrady ve světle rekodifikace
Klikněte pro přepnutí plného a náhledového zobrazení.

Bytové náhrady ve světle rekodifikace

Jednou z možností skončení nájemního vztahu k bytu je jeho výpověď. Osobami oprávněnými k jejímu podání jsou jak pronajímatel, tak nájemce. Vzhledem k zvláštní ochraně nájemce jako slabší smluvní strany však pronajímatel může nájemní vztah vypovědět pouze ze zákonem vymezených důvodů (§ 711 a 711a OZ; § 2288, jakož i § 2291 NOZ). V případě NOZ je však tento princip do jisté míry modifikován ustanovením § 2288 odst. 1 písm. d), které umožňuje pronajímateli vypovědět nájem, je-li tu jiný (kromě případů uvedených pod písmeny a) – c) stejného paragrafu) obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Zákonodárce tu dává pronajímateli v podstatě volnou ruku, neboť vzhledem k obecnosti toho ustanovení pod něj lze subsumovat prakticky cokoli. Musí se však – vzhledem k dikci zákona – jednat o důvod, který je v důsledku srovnatelný s případy uvedenými v § 2288 odst. 1 písm. a) – c) NOZ. I v tomto případě je pak nájemce oprávněn k podání žaloby o určení neplatnosti této výpovědi (§ 2290 NOZ).

Novinkou je pak možnost vypovědět nájemní vztah k bytu bez výpovědní doby (§ 2291 NOZ). K podání tohoto druhu výpovědi bude však pronajímatel oprávněn toliko v případě, že nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, čemuž odpovídá i sankční charakter tohoto ustanovení. [1] V takovém případě pak nelze na pronajímateli spravedlivě požadovat, aby nájemce v jeho bytě setrval po výpovědní dobu (§ 2222 odst. 3 NOZ).

Abych se však dostal k tématu uvedenému v nadpisu tohoto článku – v zákonem vymezených případech měl nájemce právo na bytovou náhradu. „Starý“ občanský zákoník upravoval tuto problematiku v § 712, při čemž bytovými náhradami rozuměl náhradní byt a náhradní ubytování. Přístřeší jako třetí varianta bytové náhrady pak bylo soudní praxí označeno za bytovou náhradu sui generis. [2] Lze se však setkat i s názory, dle kterých přístřeší bytovou náhradou není, a pokud je tak soudy označováno, jedná se o extenzivní výklad ustanovení § 712 odst. 1 OZ. [3]

Právo na náhradní byt svědčilo nájemci v případě skončení nájemního vztahu výpovědí pronajímatele z důvodů uvedených v § 711a písm. a) – c) OZ. [4] Před účinností novely č. 132/2011 Sb. [5] obsahoval OZ možnost vypovědět nájemní vztah s přivolením soudu i v případě, že nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat [tehdy § 711a odst. 1 písm. b)].

V § 712 dále zákonodárce hovoří o „přiměřeném náhradním bytu“ a „náhradním bytu o menší obsahové ploše“. Přiměřeným náhradním bytem se slovy zákona myslí „byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit“. Danou definicí se myslí byt ve stejné obci, o stejné výměře, se stejným počtem místností, při čemž je třeba brát v potaz další kritéria [6] jako dopravní obslužnost či jinou infrastrukturu. [7]

Tuto „zásadní rovnocennost“ však nelze chápat absolutně, neboť na trhu se v dané chvíli nemusí vyskytovat byt, který by naplňoval všechna výše uvedená kritéria, což by ve svém důsledku vedlo k eliminaci vlastníkova dispozičního práva (jehož součástí je pochopitelně možnost podat výpověď). Ve svém „slavném“ nálezu III. ÚS 114/94 zaujal Ústavní soud názor, že „Pojmy „zásadní rovnocennost“ a „místní podmínky“ nutno v obsahu citovaného ustanovení obč. zák. interpretovat v souladu s ústavními zákony v tom smyslu, že kladou na pronajímatele (vlastníka) povinnost zajistit takovou bytovou náhradu, která nutně splňuje znak druhý zákonného vymezení [8] přiměřeného náhradního bytu, a zakládají dále pronajímateli povinnost vyvinout všechno úsilí, které lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil náhradní byt, který se podle místních podmínek, podle všech v zákoně uvedených parametrů, aproximativně nejvíc blíží vyklizovanému bytu.“

Náhradní ubytování pak OZ v § 712 odst. 4 definuje následovně: „náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.“ Právo na náhradní ubytování má rozvedený manžel v případech podle § 705 odst. 2 věty prvé OZ, tedy v případě, že obýval družstevní byt, ke kterému vzniklo jeho bývalému manželovi právo na nájem tohoto bytu v době před uzavřením manželství. Druhý manžel tedy i nadále zůstává nájemcem družstevního bytu.

V případě, že právo na nájem družstevního bytu vzniklo manželům až za trvání manželství, se společným nájmem tohoto bytu vznikne i společné členství v družstvu. V případě rozvodu pak soud rozhoduje o tom, který z manželů zůstane členem bytového družstva a nájemcem bytu. Druhému z manželů pak přísluší právo na náhradní byt, který však nemusí být přiměřený bytu vyklizovanému. [9]

Akceptujeme-li závěry Nejvyššího soudu o tom, že přístřeší lze označit za bytovou náhradu (byť sui generis), je třeba zmínit, že tato forma bytové náhrady přísluší nájemci v případě výpovědi dle § 711 OZ, tedy v případech, kdy k výpovědi není třeba přivolení soudu. [10] Na rozdíl od ustanovení § 711a zde není výpověď zapříčiněna osobou pronajímatele, nýbrž závadným chováním nájemce [snad vyjma případu písm. e)], čemuž odpovídá i snížená míra jeho ochrany v případě bytových náhrad. Proto se někdy hovoří o tzv. sankčních výpovědních důvodech. [11]

Přístřeším je pak taková obytná místnost, která umožňuje provizorní, nouzové či přechodné uspokojení bytové potřeby, jakož i možnost k uskladnění nájemcova bytového zařízení a věcí domácí potřeby. [12]

Společným rysem všech bytových náhrad je fakt, že jejich poskytnutí nelze chápat jako automatické, resp. jejich poskytnutí je možno s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu odepřít. Svědčí-li nájemci právní titul bydlení, který je schopen dlouhodobě uspokojit jeho bytovou potřebu, nemusí být ve výjimečných případech vyklizení bytu podmíněno zajištěním bytové náhrady, neboť taková situace by představovala rozpor s dobrými mravy. [13] Pochopitelně je však třeba zohlednit konkrétní okolnosti případu.

Co na to NOZ?

Nový občanský zákoník přistupuje k problematice bytových náhrad jednoduše, a to tak, že ji neřeší. Jedinou výjimkou je pak ustanovení § 3076. [14]

Ačkoli si NOZ klade za cíl ochranu slabší smluvní strany, není dle mého názoru možné její prosazování na úkor té druhé, což se v případě zajišťování bytových náhrad ukázalo jako problematické. Tak tomu nepochybně bylo zejména u výpovědi bez přivolení soudu (§ 711 OZ). Modelový příklad by pak vypadal tak, že nájemce svým závadným chováním „donutí“ pronajímatele, aby mu dal výpověď, a kromě toho mu zajistil přístřeší. Taková povinnost uložená pronajímateli pak nepochybně zakládá ve vzájemných právech a povinnostech do očí bijící disproporci.

Vzhledem ke koncepci NOZ stojící na zásadě autonomie vůle si ale lze představit, aby si kontrahenti nájemní smlouvy ujednání o určité formě bytové náhrady sjednali. Osobně si nemyslím, že by takové ujednání odporovalo dobrým mravům, liteře zákona či veřejnému pořádku, leč nejsem přesvědčen, že by se v praxi uchytilo. Pronajímatel jistě nebude motivován k tomu, aby si dobrovolně „svazoval ruce“ a možnost prosazení této klauzule do finálního textu smlouvy nájemcem se mi nejeví býti příliš reálnou. Institut bytových náhrad tak pravděpodobně skončí v propadlišti dějin.


[1] ELIÁŠ K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012. str. 869. ISBN: 978-80-7208-922-2.

[2] rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 1997, sp. zn. 2 Cdon 568/97, dále např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2010, sp. zn. 20 Cdo 2408/2008 či usnesení Ústavního soudu ze dne 30. 6. 2011, sp. zn. III. ÚS 1289/11.

[3] např. CHALUPA L. Zajištění přístřeší a bytová náhrada. Právní rádce. 2010, roč. 18, č. 9, str. 16. ISSN: 1210-4817.

[4] Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:
a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
b) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
c) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

[5] 1. 11. 2011

[6] ŠVESTKA, J. a kol. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2009. str. 1778. ISBN: 80-7179-797-9.

[7] Lze si představit situaci, kdy chronický nemocný důchodce bude určitý byt využívat vzhledem k blízkosti zdravotnického zařízení. Byť by se náhradní byt v ostatních kritériích nijak výrazně od vyklizovaného bytu nelišil, právě absence blízkého zdravotnického zařízení by odporovala pojmu „zásadní rovnocennost“.

[8] Tehdy „Umožnění lidsky důstojného ubytování nájemce a členů jeho domácnosti, a to vybavením a velikostí náhradního bytu.“

[9] ZUKLÍNOVÁ, M. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 – § 719 občanského zákoníku: podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury a komentáře k právní úpravě této problematiky v novém občanském zákoníku (zákon č.89/2012 Sb.). Praha: Linde, 2012, str. 286. ISBN 978-80-7201-890-1; stejný závěr např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 8. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 839/2000.

[10] před novelou č. 132/11 Sb. nesvědčilo nájemci právo na přístřeší v případě skončení nájmu výpovědi dle § 711 odst. 2 písm. e)

[11] srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 8. 2009 sp. zn. 26 Cdo 253/2009 či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 5. 2010, sp. zn. 26 Cdo 28/2009.

[12] ZUKLÍNOVÁ, M. op. cit. str. 287.

[13] rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 3. 2006, sp. zn. 26 Cdo 881/2005.

[14] Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena.

Zdroj obrazového materiálu: Flickr.com; fotologic

(0)(0)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *