§ 3074 aneb (ne)intertemporální norma
Klikněte pro přepnutí plného a náhledového zobrazení.

§ 3074 aneb (ne)intertemporální norma

Rád bych zde představil k diskusi paragraf 3074 občanského zákoníku 89/2012 Sb. Na první pohled se jedná o intertemporální normu, která řeší posuzování nájmu bytu ve vztahu „starého“ (dále jen OZ64) a „nového“ (dále jen OZ) občanského zákoníku.

I. Otázka

Na úvod položím základní – praktickou – otázku na základě následující situace: Nájemní smlouva (byt) byla uzavřena v červenci 2013 na dobu určitou v délce trvání jednoho roku, přičemž – mimo jiná ujednání – zapovídala podnajmout předmětný byt, byť by v něm nájemce trvale bydlel. Nájemce v něm opravdu trvale bydlel a v rozporu s tímto ujednáním byt začátkem prosince 2013 podnajal spolubydlícímu. Tím ovšem porušil své povinnosti plynoucí z nájmu a pronajímatel mohl nájem vypovědět bez přivolení soudu ve tříměsíční výpovědní lhůtě (na základě syntézy § 711/2/b a § 719/1 OZ64). Pronajímatel se ovšem tuto skutečnost (že byla uzavřena podnájemní smlouva) dozvěděl až v lednu 2014. Podle účinného občanského zákoníku již tato možnost odpadá vzhledem k tomu, že není možné zapovědět podnájem bytu v případě, že v něm sám nájemce trvale bydlí (§ 2274 OZ). Otázka je nabíledni: Má pronajímatel právo vypovědět nájem na základě minulého porušení povinnosti ze strany nájemce?

II. Východiska

Níže dávám ke zvážení některá východiska, která je možné použít při řešení tohoto případu:

  1. Nájem je smluvní závazkový vztah, jehož obsahem jsou práva a povinnosti spočívající mj. v právu nájemce byt užívat, povinnosti platit nájemné (a naopak právu pronajímatele požadovat takové nájemné) a také – podle OZ64 – v právu pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu při hrubém porušení povinností nájemce (třeba když podnajme byt bez souhlasu pronajímatele).
  2. § 3074 OZ říká: „Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem.“ Tedy, že na institut nájmu jako takový se od ledna 2014 hledí optikou nového občanského zákoníku.
  3. Zároveň však § 3074 OZ říká, že „vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.“ Chce tedy zachovat právní režim určitých prvků z institutu nájmu v režimu „starého“ občanského zákoníku a izolovat je proti časové působnosti OZ.
  4. Podle OZ64 by pronajímatel mohl vypovědět nájemní smlouvu z důvodu nájemcova porušení povinnosti.
  5. Podle OZ by stejný případ nemohl být kvalifikován jako nájemcovo porušení povinnosti a nebyla by ani možná výpověď.
  6. Řešení případu tedy zřejmě stojí na posouzení toho, zda možnost výpovědi nájemní smlouvy může být kvalifikováno jako „právo nebo povinnost vzniklá přede dnem nabytí účinnosti OZ“. Pokud ano, aplikovali bychom výjimku (c) a tím pádem i režim OZ64.

III. Problém

Prvním problémem je tedy samotná kvalifikace oné možnosti vypovědět nájem. Osobně si nemyslím, že se jednalo o ad hoc vzniklé právo, nově vzniklé právo, které je pak možné uplatnit (takovým právem je např. pohledávka spojená s nezaplaceným nájemným, která vzniká měsíc co měsíc). Spíše bych na situaci nahlížel tak, že toto „právo“ existovalo od počátku nájemního vztahu, stejně jako třeba právo nájemce užívat byt, jen nebyla splněna hypotéza pro jeho „aktivaci“ a s tím spojený smysl jeho uplatnění. Tedy bych tuto možnost výpovědi chápal jako integrální součást celého nájemního vztahu, jako jakousi hrozbu visící nad nájemcem. Jako pravidlo, které samo o sobě existuje a trvá, jen není splněna hypotéza pro jeho aplikaci. Tomu by nasvědčovala i dikce OZ64 – v této souvislosti se nemluvilo o právu pronajímatele vypovědět, ale o tom, že pronajímatel může vypovědět, pokud

Druhý problém je možné najít v samotném § 3074, pokud přijmeme předpoklad pramenící z teorie práva, že právní vztah je soubor práv a povinností jednotlivých stran. Tyto práva a povinnosti tvořící obsah právního vztahu vzniknou tedy současně s ním. Jedná se tedy o práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona“, které se budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů, jak to předpokládá § 3074? To by znamenalo, že „nájem“ jako takový se posuzuje v režimu nového zákoníku, ale všechna práva a povinnosti (takže vlastně celý jeho obsah) se posuzují podle starého. „Nájem“ by byl tedy jakousi prázdnou nádobou. Nemyslím si, že by toto zákonodárce zamýšlel.

IV. Řešení

Řešení prvního problému nás posouvá směrem k výsledku. Podle něj totiž zjistíme, zda použít „generální“ část ustanovení o nájmu jako takovém, nebo výjimku týkající se posuzování vzniku nájmu a jednotlivých práv a povinností. Pokud ale odpovíme ve smyslu, že možnost výpovědi smlouvy pro hrubé porušení povinností je integrální součástí nájmu a nejedná se o specifické právo z něho vzniklé, narazíme na druhý problém a jsme opět v nejistotě, zda tedy posuzovat podle OZ64 všechna práva a povinnosti, nebo jen ta specificky vzniklá (jako jsou právě např. pohledávky z nájemného).

Vzhledem k tomu, že řešení druhého problému ve smyslu, že se podle OZ64 posuzují všechna práva a povinnosti by zcela popřel první část onoho ustanovení (tedy že nájem se posuzuje podle nového občanského zákoníku), přiklonil bych se k variantě, že je nutné onu výjimku vykládat restriktivně a aplikovat OZ64 jen na práva vzniklá z nájemního vztahu až po dobu jeho trvání.

Závěrem bych tedy s přihlédnutím k výše uvedenému dospěl k tomu, že se právní vztah ohledně výpovědi (která je určitě součástí nájmu jako takového) bude posuzovat podle účinného občanského zákoníku a tedy že možnost pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu pro hrubé porušení povinností nájemce zanikla k 31. 12. 2013.

Kdo má jiný názor, tak mě prosím opravte :-).

 

Zdroj obrazového materiálu: Flickr.com, uživatel makeitgreat

(1)(0)

4 komentářů

  1. Robin Mlynář

    Souhlasím s autorovým závěrem. Řešil jsem případ, kdy nájemní smlouva na dobu určitou, uzavřená od září 2013 do září 2014, neměla stanovené žádné důvody výpovědi ze strany nájemce. Podle OZ64 to nebylo nutné, prostě podal výpověď s 3 měsíční výpovědní lhůtou.
    Avšak NOZ k nájemní smlouvě uzavřené na dobu určitou říká:
    "§ 2229 Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba."
    Ve speciální úpravě nájmu bytu pak přidává jeden zákonný důvod:
    "§ 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval."
    Výsledkem je buď nutnost odůvodnit výpověď nájmu zákonným důvodem, nebo smlouvu doplnit o další důvod výpovědi.

    K tomu, že zánik (skončení) nájmu by se mělo posuzovat podle NOZ, jsem došel, podobně jako autor, výkladem ustanovení § 3074 a to věty za středníkem, kde se píše pouze o vzniku nájmu, nikoliv skončení (zániku nájmu terminologií OZ64). Stejně tak pojem užitý v NOZ "práva a povinnosti" podle mého odkazuje do § 687 a násl. OZ64.

    (1)(0)
  2. Občasný přispěvatel

    Vezměme za východisko SOZ. Právním úkonem se rozumí projev vůle směřující ZEJMÉNA ke vzniku, změně, zániku takových práv a povinností, které p.p. s takovým p.v. spojují. Víme, že právní skutečnost vyvolává právní následky - samozřejmě jednak takové, které s ní spojuje (předpokládá) zákon a v případě p.ú. takové, které jsou v mezích dispozitivnosti přípustné zákonem (v rámci legální licence). Smlouva o nájmu bytu tedy způsobuje vznik závazkového vztahu, jehož základní obsah je uveden v č. II VÝCHODISKA odst. a) článku. Obecně jsou obsahem závazkového vztahu oprávnění a povinnosti, která vzniknou uzavřením smlouvy, zejména to hlavní dvojice pohledávka - dluh. Je zajímavou úvahou zamyslet se nad časovými vztahy mezi souvisejícími právy a povinnostmi, nad jejich "životem". Nicméně měli bychom si uvědomit, že právo vypovědět nájem bytu NENÍ obsahem závazkového právního vztahu, který vzniká ze smlouvy. Je to následek právní skutečnosti - "právního úkonu" nájemce (byť se to zdá zavádějící, avšak to je důsledek "nedotaženosti" rozlišování právních skutečností, kdy ještě horší by byla kvalifikace jako protiprávní jednání), kterým dojde k aktivaci dispozice právní normy vyjádřené zmíněnými ust. § 711 odst. 2 písm. b) ve spojení s § 719 odst. 1. Jinak řečeno, je zde oprávnění pronajímatele vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu. A toto oprávnění vzniká skutečností porušení povinnosti nájemce. I v případě, že by výpověď byla smluvně sjednána - v nějakém jiném typu smlouvy - a byla vázána na nastání jisté skutečnosti, není obsahem závazkového právního vztahu, nýbrž by takové oprávnění vzniklo naplněním vymezené skutečnosti. Nebo ještě jinak. Nemyslím si, že by měl nájemce právo vypovědět byt z uvedených důvodů (v rámci závazk. vztahu) a pakliže nastanou, mohl by jej realizovat. Stejně tak si nemyslím, že každý člověk má povinnost zaplatit kupní cenu a uzavřením kupní smlouvy se tato povinnost pouze "aktivizuje". 

    Proto skutečností nájemcova porušení povinnosti v důsledku podnajmutí bytu došlo ke vzniku oprávnění pronajímatele vypovědět nájem, které se posuzuje podle tehdy účinných právních předpisů. Je dokonce možné podřadit toto i pod generální klauzuli v § 3028 odst. 3 věta prvá.

    Tolik můj názor, a teď si ma zjedzte!

    (1)(0)
    1. Martin Loučka
      Martin Loučka

      Tak to je samozřejmě otázka. Osobně mi přijde ovšem o něco sympatičtější prve prezentovaný názor (můj, no to je div!) - totiž že obsahem smlouvy je celý komplexní soubor práv a povinností (na které se poté mohou "nabalovat" další, akcesorické závazky). Tedy možnost přirůstání nových obsahů ke stávajícímu základu akceptuji, nicméně nemyslím si, že uzavřením nájemní smlouvy vzniknou primárně pouze P&P týkající se např. možnosti bydlení a platby. I samotné označení pohledávka a dluh je v tomto případě poněkud zavádějící.

      Zákon jasně vymezuje celý institut nájemní smlouvy, kterému věnuje množství paragrafů, to můžeme chápat jako jakousi abstraktní vrstvu. Uzavřením NS se poté tento abstraktní model implicitně vtělí do reálné instance. Tedy právo pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu z důvodu porušení povinnosti na straně nájemce je implicitně sjednáno ve smlouvě. S trochou cynismu se vlastně jen čeká, kdy jej bude možné použít.

      Přístup, kdy by právo vzniklo až následkem porušení povinnosti, by znamenal něco jako tvrdit, že právo na splacení dluhu vznikne věřiteli až ve chvíli, když je pohledávka splatná. Když uvádíte 'Stejně tak si nemyslím, že každý člověk má povinnost zaplatit kupní cenu a uzavřením kupní smlouvy se tato povinnost pouze "aktivizuje".' - tím posouváte celou situace o úroveň výše, k mému názoru relevantní by naopak bylo tvrdit, že 'každý člověk vázaný kupní smlouvou má povinnost zaplatit kupní cenu a dospělostí pohledávky se právo věřitele "aktivizuje".' - což tak nemístné určitě není.

      Ale opět, je to jen názor, který mi přijde svým způsobem zajímavý a diskuse je od toho, aby se vyjasňovaly detaily :).

      (0)(0)
  3. Honza Strya

    Otázka je to bezesporu nejen zajímavá, ale poměrně závažná. Vyjádřím se nyní k protinázorům. U pohledávky je samozřejmě situace taková, že právo na plnění je dáno samotným uzavřením smlouvy. A nyní pozor - dospění pohledávky není totéž jako Vaší terminologií "aktivizace" práva na odstoupení! Pohledávkou je právo na určité plnění (pro zajímavost krásně nelogické vymezení pohledávky v NOZ - "na" pohledávku). Není proto pravda, že nemohu jako věřitel požadovat plnění dříve, než je sjednáno datum splatnosti! (Výjimečné případy, kdy je datum splatnosti sjednáno ve prospěch dlužníka, ovšem to nikterak nepopírá následující.) Splatností vzniká pouze "možnost" vynutit plnění! Pokud proto chcete pohledávku přirovnat k právu na odstoupení, které by tím pádem existovalo již od okamžiku uzavření smlouvy, pak zde je právo odstoupit od smlouvy ještě před porušením povinnosti nájemce. Je třeba vyvarovat se směšování existence práva a jeho realizace! Realizovat lze právo, pokud existuje a to zásadně kdykoli! Tedy dle Vašeho názoru je možné odstoupit od smlouvy i v případě, kdy nájemce neporuší svou povinnost, neboť toto právo existuje - tedy odstoupí-li se od smlouvy v takovém případě, nejde o jednání v rozporu s právem. Neodporuje to jak obecnému pojetí odstoupení od smlouvy, tak konkrétnímu případu stanovenému u nájmu?

    (1)(0)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *